Ілюзія добробуту. Чому українці можуть втратити свої будинки?

Капітальний ремонт будинків в нашій країні десятиліттями не проводився вчасно. Як наслідок – 370 млн кв. м міський багатоквартирних будинків потребують знесення та заміни.

Ми пишаємося тим, що 95,5 % українських родин живуть сьогодні у власних квартирах та будинках. Це один з найвищих показників у Європі! Однак, це житло переважно не придбане, а приватизоване. Воно дешеве у нашій свідомості. При цьому ми забуваємо, що капітальний ремонт будинків в нашій країні десятиліттями не проводився вчасно. Як наслідок – 370 млн кв. м міських багатоквартирних будинків потребують знесення та заміни, або невідкладного капітального ремонту. Це теж рекорд, але з іншого боку. В цьому винна соціалістична спадщина: навіщо наші батьки та діди будували так масово і так швидко, що ми й не помітили, як граничних термінів служби майже одночасно досягли 80 % багатоповерхівок? Ця пастка стала небезпечною.

На початку незалежності на кожного громадянина України припадало близько 18 кв. м житла, а зараз – 24 кв. м. Але, на жаль, не тому, що ми будуємо, а тому, що зменшується кількість населення. Та й середні цифри створюють ілюзію: майже 40 % громадян не забезпечені й на рівні соціальної норми житлоплощі в розмірі 13,65 кв. м. Крім того не варто забувати, що до 40 % всього житла українців не оснащені тими чи іншими зручностями.

А ще ми рапортуємо про проведення ринкових реформ в галузі. Житлове будівництво цілком і повністю переведено на ринкові рейки. Ціни, наприклад, ринкові. Частка державного та місцевих бюджетів у фінансуванні нового будівництва стала менше одного відсотка. Тільки, на жаль, через обмежений платоспроможний попит обсяги введення житла в експлуатацію впали до 5-10 млн кв. м на рік, що в рази менше за середньоєвропейські показники. В цих умовах важко навіть фантазувати щодо оновлення житлового фонду.

І взагалі, хіба не ілюзією є те, що наші сім'ї можуть утримувати житло, так би мовити, на принципах «самодопомоги»? За статистикою, річна вартість поточних житлових послуг в Україні сьогодні становить близько 20 грн/кв. м. Однак, ми не враховуємо капітальні ремонти та амортизацію будинків, не накопичуємо кошти на нове житло. А в Білорусі, Росії, вже не кажучи про ЄС, – це роблять. Наприклад, у Польщі статистичні річні витрати на житло становлять понад 200 грн за 1 кв. м.

Може наша статистика скромно обходить житлове питання, тому що у 80 % жителів багатоквартирних будинків таких коштів немає? Немає грошей і на комунальні платежі, адже половина сімей отримують субсидії. Так що, давати і субсидії, і на ремонт? Тоді майже все населення буде платити саме собі.

Але чому тоді в приватній власності повинен бути майже 1 млрд кв. м житлової  нерухомості? Навіть, якщо по 3000 грн за метр, то це три трильйони! Чи не можна її запустити в господарський обіг?

Тому, відкинувши ілюзії, треба відроджувати не тільки ринок житла, а й активну участь держави в регулюванні та фінансуванні будівництва та ремонту будинків, адже згідно зі ст. 47 Конституції України, «громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безкоштовно або за доступну для них плату відповідно до закону».

Перш за все, повинно з'явитися соціальне житло. Чиновники скажуть, що в бюджеті на нове будівництво коштів немає й не буде. Певним чином з цим можна погодитись, враховуючи масштаб накопичених потреб.

А як щодо того, щоб до 80 % багатоквартирного житлового фонду з неплатоспроможними жителями-власниками частково або повністю перевести в комунальну чи приватну власність, по мірі проведення капітальних ремонтів за рахунок місцевих бюджетів або приватних інвесторів? Для цього треба розробити та реалізувати державну програму, яка може, наприклад, на початку передбачати поетапне (за 10 років) збільшення загальної частки соціального житла в наявних багатоквартирних будинках до 30-50 %. Орієнтовні обсяги коштів, при витратах з розрахунку 500 грн на 200 млн кв. м, складуть 10 млрд грн щорічно.

Виходячи з реалій, треба узаконити стан, коли квартири залишаться приватизованими, а будинки перебуватимуть у власності міста й будуть утримуватися в належному стані.

Але більша частина багатоквартирних будинків економ-класу, все ж, мають перейти до комунальної власності разом з відремонтованими за бюджетні кошти комунальними квартирами. Вони будуть утримуватись з проведенням тільки необхідних капітальних ремонтів, поки будинок експлуатується та регулюється рівнем квартирної плати для мешканців квартир. Надалі, можливо, таке житло буде заміщене новозбудованим за бюджетні кошти соціальним житлом.

І врешті-решт про фінансові ресурси на утримання та будівництво житла. Тут єдиний механізм – перерозподіл коштів. Джерело також одне – податок на нерухомість. Він може бути замінений гнучким у формуванні житловим збором. Держава за допомогою цього збору має забезпечити збереження та відтворення житла, регулюючи надходження коштів відповідно до прийнятих бюджетних зобов'язань і програм.

Для врегулювання майнових відносин потрібно, щоб податок на нерухомість (житловий збір) був поширений на всіх приватних власників, незалежно від площі їхнього будинку чи квартири. В разі неспроможності утримувати нерухомість, в тому числі – сплачувати податок, власник може продати нерухомість чи передати її державі, й перейти в категорію наймача комерційного чи соціального житла, а це прискорить формування ринкових відносин у житловій сфері.

Як бачимо, і мешканці, і суспільство повинні усвідомити та платити справжню «ціну» житла. В іншому випадку від нашого спільного дому може залишитися тільки Fata Morgana.

(Матеріал опубліковано на ресурсі Новое время (NV.ua) від 11 квітня 2017 року